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Sie sind als rechtlicher Betreuer bestellt worden – oder Sie handeln mit einer notariellen Vorsorgevollmacht – und sollen jetzt die Immobilie der betreuten Person verkaufen. Vielleicht steht das Haus leer und verursacht Kosten, vielleicht muss das Pflegeheim finanziert werden. Was auch immer der Anlass ist: Dieser Verkauf läuft anders als jeder andere. Das Betreuungsgericht muss ihn genehmigen, und es genehmigt nur gegen einen nachvollziehbar ermittelten Verkehrswert. Wer diese Reihenfolge nicht kennt, handelt haftungsriskant – und bringt den Käufer in eine Warteschleife, auf die er nicht eingestellt ist.
Ein Kaufvertrag, den ein Betreuer ohne betreuungsgerichtliche Genehmigung abschließt, ist schwebend unwirksam. Der Notar wird ihn nicht vollziehen. Holt der Betreuer die Genehmigung nach, bleibt der Vertrag wirksam – aber das Gericht kann sie verweigern. Dann ist der Käufer frei, der Verkauf gescheitert, und der gesamte Prozess beginnt von vorn.
Noch gravierender: Verkauft der Betreuer die Immobilie unter ihrem Verkehrswert und das Gericht genehmigt den Vertrag trotzdem – etwa weil das Gutachten unvollständig war –, haftet der Betreuer persönlich für den Vermögensschaden der betreuten Person. Die Genehmigung schützt den Vertrag vor Nichtigkeit. Sie schützt nicht vor Haftung.
Rechtsgrundlage ist § 1850 Nr. 1 BGB: Verpflichtungsgeschäfte über Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte bedürfen der Genehmigung des Betreuungsgerichts. Das gilt ohne Ausnahme – unabhängig davon, ob die betreute Person dem Verkauf noch zustimmen könnte. Stand: September 2026. Dieser Hinweis ist rechtliche Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.
Das Betreuungsgericht kann nur genehmigen, was es bewerten kann. Die erste Aufgabe ist daher, einen nachvollziehbaren Verkehrswert zu belegen – nicht zu behaupten. Das bedeutet: ein Gutachten, keine Maklereinschätzung, keine Online-Schätzung.
Anerkannt werden in der Regel Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Immobilienbewertung, wie sie bei den Industrie- und Handelskammern geführt werden. Alternativ erstellt der Gutachterausschuss der zuständigen Gemeinde selbst Verkehrswertgutachten. Manche Gerichte akzeptieren auch Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024 – fragen Sie beim zuständigen Betreuungsgericht vorab nach, welche Form es anerkennt, bevor Sie jemanden beauftragen.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) legt die Methodik fest. Je nach Objekt und Lage kommen das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren zur Anwendung – oder eine Kombination. Das Gutachten muss die gewählte Methode begründen, die herangezogenen Vergleichsdaten dokumentieren und Zu- wie Abschläge erläutern. Ein solches Gutachten braucht Zeit: Planen Sie vier bis acht Wochen für die Erstellung ein.
Das Gutachten darf nicht zu alt sein. Die meisten Gerichte setzen eine Grenze von sechs bis zwölf Monaten zwischen dem Wertermittlungsstichtag und der Antragstellung. Beauftragen Sie es daher nicht zu früh – etwa bevor absehbar ist, ob der Verkauf tatsächlich nötig wird.
Erst wenn der Verkehrswert feststeht, verhandeln Sie mit Kaufinteressenten. Das ist keine bürokratische Reihenfolge, sondern eine inhaltliche: Nur wenn Sie den Wert kennen, können Sie beurteilen, ob ein Angebot angemessen ist – und nur dann können Sie das dem Gericht glaubhaft darstellen.
Eine gesetzliche Mindestschwelle nennt das Gesetz nicht. Betreuungsgerichte lehnen Genehmigungen erfahrungsgemäß ab, wenn der Kaufpreis ohne nachvollziehbare Begründung deutlich unter dem Verkehrswert liegt. Was als deutlich gilt, hängt vom Einzelfall ab: nachgewiesene Sanierungsrückstände, langer Leerstand oder eine veränderte Marktlage können einen Abschlag rechtfertigen. Pauschale Hinweise auf allgemeine Marktbedingungen reichen nicht. Rechtliche Orientierung – keine Rechtsberatung.
Weil die Genehmigung beim Vertragsabschluss noch aussteht, formuliert der Notar den Kaufvertrag unter der aufschiebenden Bedingung der betreuungsgerichtlichen Genehmigung. Erst wenn diese vorliegt und Rechtskraft erlangt hat, ist der Vertrag wirksam. Informieren Sie den Käufer frühzeitig darüber – wer nicht damit rechnet, mehrere Wochen zu warten, zieht sein Angebot möglicherweise zurück.
Zuständig ist das Amtsgericht am gewöhnlichen Aufenthaltsort der betreuten Person. Der Antrag ist formlos möglich – aber er muss inhaltlich vollständig sein. Unvollständige Anträge lösen Rückfragen aus, und jede Rückfrage kostet in der Praxis zwei bis vier Wochen.
Halten Sie alle weiteren Objektunterlagen griffbereit: Energieausweis, Baupläne, Nachweis laufender Lasten. Was das Gericht darüber hinaus anfordert, variiert je nach Richter und Sachverhalt.
Eine gesetzliche Entscheidungsfrist gibt es nicht. Bei vollständiger Antragstellung und unkompliziertem Sachverhalt entscheiden viele Gerichte innerhalb von vier bis acht Wochen. Hohe Auslastung, unklare Eigentumsverhältnisse oder ein geäußerter Widerspruch der betreuten Person können das deutlich verlängern. Für die Gesamtplanung – vom Gutachtenauftrag bis zum Grundbucheintrag – sind vier bis sechs Monate realistisch.
Erteilt das Gericht die Genehmigung, ist der Beschluss damit noch nicht sofort vollziehbar. Er wird Ihnen und gegebenenfalls weiteren Beteiligten förmlich zugestellt. Erst nach Ablauf der Beschwerdefrist – in der Regel zwei Wochen ab der letzten Zustellung – tritt die Rechtskraft ein.
Nur der rechtskräftige Genehmigungsbeschluss berechtigt den Notar, den Vollzug zu beurkunden und den Eigentumsübergang beim Grundbuchamt zu beantragen. Vor Rechtskraft darf nichts vollzogen werden – unabhängig davon, ob Käufer und Betreuer bereits unterschrieben haben. Der Notar fordert beim Gericht eine Rechtskraftbescheinigung an. Erst wenn diese vorliegt, setzt er den nächsten Schritt auf.
Verweigert das Gericht die Genehmigung, können Sie Beschwerde beim übergeordneten Landgericht einlegen. Wenn der Kaufpreis deutlich unter dem Verkehrswert liegt und das Gericht das als Ablehnungsgrund nennt, ist ein überarbeitetes Angebot meistens der schnellere Weg als das Beschwerdeverfahren.
Liegt die Rechtskraftbescheinigung vor, organisiert der Notar den Vollzug: Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch, Abwicklung des Kaufpreises, Löschung eingetragener Belastungen. Mit der Grundbucheintragung ist der Verkauf abgeschlossen.
Achten Sie darauf, dass der Kauferlös ausschließlich auf ein Konto der betreuten Person oder – falls vorhanden – auf ein Gegenbetreuer-Konto gebucht wird, niemals auf ein eigenes Konto. Jede Vermischung mit eigenen Mitteln ist ein Haftungsrisiko und kann betreuungsrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
Wer Betreuungsverkäufe begleitet, sieht immer wieder dieselben Verzögerungsursachen:
Liegt eine notariell beurkundete Vorsorgevollmacht vor, die ausdrücklich auch Grundstücksgeschäfte umfasst, handeln Sie nicht als gerichtlich bestellter Betreuer, sondern als Bevollmächtigter. In diesem Fall entfällt die betreuungsgerichtliche Genehmigungspflicht – sofern die Vollmacht hinreichend bestimmt formuliert ist und das konkrete Verfügungsgeschäft abdeckt. Ob Ihre Vollmacht ausreicht, prüft der Notar vor der Beurkundung. Wenn Zweifel bestehen, kann das Gericht auch für Bevollmächtigte eine freiwillige Kontrollrolle übernehmen. Rechtliche Orientierung – keine Rechtsberatung. Stand: September 2026.
Ein Immobilienmakler, der Betreuungsverkäufe nicht kennt, wird mit einem überraschten Käufer konfrontiert sein. Er informiert Interessenten nicht über die aufschiebende Bedingung, kennt nicht die Anforderungen des Gerichts an das Gutachten und hat keinen eingespielten Ablauf für die Zeitplanung zwischen Angebot, Antrag, Genehmigung und Vollzug. Das Ergebnis: ein Käufer, der abspringt, und ein Betreuer, der von vorn beginnt.
immozeit ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Kornwestheim. Der Schwerpunkt liegt auf Immobilienverkäufen, bei denen besondere rechtliche Rahmenbedingungen gelten – darunter Betreuungsverkäufe in Baden-Württemberg. Für Objekte außerhalb der Region arbeitet immozeit mit erfahrenen Partnern vor Ort zusammen. Weitere Beiträge zu verwandten Themen finden Sie im Blog.
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Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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