Immobilie unter Betreuung verkaufen: Schritt für Schritt

Wer als rechtlicher Betreuer eine Immobilie verkaufen muss, steht vor einem Ablauf, der sich von einem gewöhnlichen Immobilienverkauf in einem entscheidenden Punkt unterscheidet: Das Betreuungsgericht muss zustimmen – und es stimmt nur zu, wenn der Kaufpreis dem nachvollziehbar ermittelten Verkehrswert entspricht. Wer diesen Schritt nicht kennt oder falsch einschätzt, riskiert, dass ein unterschriftsreifer Kaufvertrag am Ende scheitert – und haftet im schlimmsten Fall persönlich für den entstandenen Schaden.

Warum das Betreuungsgericht mitzureden hat

Die rechtliche Grundlage steht in § 1850 Nr. 1 BGB: Der Betreuer darf über ein Grundstück oder grundstücksgleiches Recht nicht allein verfügen. Jeder Verkauf – und bereits jede Verpflichtung dazu – bedarf der Genehmigung des Betreuungsgerichts. Das gilt unabhängig davon, ob das Grundstück dem Betreuten allein gehört, ob es sich um einen Miteigentumsanteil handelt oder ob ein Erbbaurecht betroffen ist. (Stand: Januar 2023 – Betreuungsrechtsreformgesetz)

Der Grund ist einfach: Das Gericht schützt das Vermögen einer Person, die ihre Interessen nicht selbst wahrnehmen kann. Ein zu niedriger Verkaufspreis wäre ein dauerhafter Schaden, der sich nicht rückgängig machen lässt. Ein Betreuer, der ohne Genehmigung verkauft, haftet persönlich – und der Kaufvertrag ist schwebend unwirksam, bis die Genehmigung entweder erteilt oder verweigert wird. Käufer, die davon nicht wissen, riskieren, einen Kaufpreis zu zahlen, der rechtlich ins Leere geht.

Was bedeutet „grundstücksgleiches Recht"?

Als Orientierung gilt: Erbbaurechte, Wohnungseigentum und Teileigentum fallen ebenfalls unter § 1850 BGB. Auch der Abschluss eines Kaufvorvertrags oder eine Auflassungsvormerkung können genehmigungspflichtig sein. Ob im konkreten Fall die Genehmigungspflicht greift, klärt der Notar vor Beurkundung – aber die praktische Regel lautet: Wenn das Grundbuch im Spiel ist, braucht der Betreuer die gerichtliche Genehmigung.

Schritt 1: Den Verkehrswert ermitteln – bevor ein Angebot auf dem Tisch liegt

Der wichtigste Grundsatz in der Praxis: Die Wertermittlung kommt zuerst. Wer erst ein Angebot einholt und dann ein Gutachten in Auftrag gibt, läuft Gefahr, dass der Gutachter einen anderen Wert ermittelt als das Angebot – und das Gericht dann nicht genehmigt. Das Angebot verfällt, der Käufer zieht weiter, und das Verfahren beginnt von vorn.

Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB definiert als der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Die Ermittlungsmethoden – Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren – sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) geregelt. Das Gericht orientiert sich an diesem gesetzlich definierten Wert, nicht an Wunschpreisen oder Marktschätzungen.

Wer darf den Verkehrswert für das Gericht ermitteln?

Das Gericht akzeptiert typischerweise Gutachten von:

• öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Immobilienbewertung
• nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen
• dem örtlichen Gutachterausschuss

Ein Makler-Exposé oder eine Online-Schätzung reicht dem Gericht nicht aus. Wer das Gutachten beim zuständigen Gutachterausschuss in Auftrag gibt, erhält ein Dokument, das vom Gericht üblicherweise ohne Rückfrage anerkannt wird – weil der Gutachterausschuss eine Behörde ist und keine Partei. Die Adressen der Gutachterausschüsse der Bundesländer sind über die jeweiligen Landesportale abrufbar.

Die Kosten des Gutachtens trägt das Vermögen des Betreuten. Sie sind Aufwand der Vermögenssorge, kein Privataufwand des Betreuers – und müssen in der Jahresabrechnung gegenüber dem Gericht nachgewiesen werden.

Was das Gutachten enthalten muss

Ein gerichtsfähiges Gutachten nennt:

• das Bewertungsobjekt mit Lage, Baujahr, Fläche und Zustand
• das angewandte Verfahren und seine Begründung
• die verwendeten Vergleichsdaten oder Liegenschaftszinsen
• das Ergebnis als konkreten, auf einen Stichtag bezogenen Wert

Das Gericht prüft, ob der spätere Kaufpreis innerhalb eines vertretbaren Abstands zum Gutachtenwert liegt. Was „vertretbar" bedeutet, hängt vom Einzelfall und dem jeweiligen Gericht ab – aber ein Kaufpreis, der ohne Begründung deutlich unterhalb des Verkehrswerts liegt, wird regelmäßig nicht genehmigt oder zieht umfangreiche Rückfragen nach sich.

Schritt 2: Das Kaufangebot – was zulässig ist und was nicht

Erst wenn der Verkehrswert feststeht, macht ein Kaufangebot Sinn. Der Betreuer ist nicht verpflichtet, zum exakten Gutachtenwert zu verkaufen – er muss aber sicherstellen, dass der erzielte Preis dem Wert angemessen ist. Das Gericht bewertet dabei nicht nur den Preis, sondern auch die Begründung.

Ein geringfügiger Abschlag ist erklärbar, wenn Zustand, nachgewiesener Sanierungsbedarf oder die konkrete Marktlage ihn rechtfertigen. Ein erheblicher Abschlag braucht eine Begründung, die das Gericht nachvollziehen kann – etwa ein aktuelles Ergänzungsgutachten, das wesentliche Mängel dokumentiert, oder eine belegte Vermarktungshistorie, die zeigt, dass kein höherer Preis erzielbar war. Fehlende Begründung ist in der Praxis einer der häufigsten Gründe für Verzögerungen im Genehmigungsverfahren.

Wichtig: Der Kaufvertrag kann vor der gerichtlichen Genehmigung notariell beurkundet werden – er ist dann aber schwebend unwirksam. Kein seriöser Käufer zahlt den Kaufpreis, bevor die Genehmigung vorliegt und rechtskräftig ist. Das sollte im Kaufvertrag ausdrücklich als aufschiebende Bedingung vereinbart sein, damit beide Seiten wissen, woran sie sind.

Schritt 3: Den Antrag beim Betreuungsgericht stellen

Sobald ein beurkundeter Kaufvertrag vorliegt, stellt der Betreuer den Genehmigungsantrag beim Betreuungsgericht – dem Amtsgericht, das für den Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt des Betreuten zuständig ist. Der Antrag kann formlos gestellt werden, sollte aber vollständig sein, um Nachforderungen zu vermeiden.

Was in den Antrag gehört

Ein vollständiger Antrag enthält:

• die beglaubigte Ablichtung des Kaufvertrags (vom Notar zu besorgen)
• das Verkehrswertgutachten im Original oder als beglaubigte Kopie
• eine kurze schriftliche Begründung, warum der Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht oder warum ein Abschlag sachlich gerechtfertigt ist
• bei Belastungen des Grundstücks: Informationen zur vorgesehenen Lastenfreistellung

Das Gericht kann ergänzende Unterlagen anfordern: aktuellen Grundbuchauszug, Energieausweis, Angaben zu laufenden Mietverhältnissen oder Belastungen. Je vollständiger der erste Antrag ist, desto kürzer ist die Bearbeitungszeit. Unvollständige Anträge sind eine der häufigsten vermeidbaren Ursachen für Verzögerungen.

Wie lange dauert die Genehmigung?

Das lässt sich nicht pauschal sagen. Einfache Fälle mit einem eindeutigen Gutachten und einem angemessenen Kaufpreis werden manchmal in wenigen Wochen beschieden. Komplizierte Vermögenslagen, Einwände von Angehörigen, zusätzliche Ermittlungen des Gerichts oder eine hohe Verfahrenslast können die Bearbeitung auf mehrere Monate ziehen.

Wer einen Kaufvertrag mit kurzer Bindungsfrist oder einem ungeduldigem Käufer geschlossen hat, gerät hier unter Druck. Deshalb gilt: Im Kaufvertrag ausreichend Zeit für die gerichtliche Genehmigung einplanen. In der Praxis erweisen sich drei Monate oft als zu knapp; sechs Monate sind ein realistischerer Rahmen, der Rückfragen und die Beschwerdefrist einschließt.

Schritt 4: Genehmigung und Rechtskraft – zwei verschiedene Daten

Das Gericht erteilt die Genehmigung durch Beschluss. Dieser Beschluss ist jedoch nicht sofort vollumfänglich wirksam: Er wird den Beteiligten bekannt gegeben und wird erst nach Ablauf der Beschwerdefrist rechtskräftig – sofern niemand Beschwerde einlegt. Beschwerdeberechtigt sind der Betreute selbst, der Betreuer und in bestimmten Konstellationen auch Angehörige.

Diese Unterscheidung ist praxisrelevant: Der Notar darf den Vollzug – also die Eintragung der Auflassungsvormerkung und die Fälligkeit des Kaufpreises – erst veranlassen, wenn die Genehmigung rechtskräftig ist, nicht schon dann, wenn sie bloß erteilt wurde. Der Notar fordert dafür üblicherweise eine Rechtskraftbescheinigung des Gerichts an, bevor er die Fälligkeitsmitteilung ausstellt.

Wer diesen Schritt übersieht und den Kaufpreis zu früh abruft, handelt auf eigenes Risiko: Der Kaufvertrag könnte noch scheitern, wenn innerhalb der Beschwerdefrist Einwände erhoben und das Verfahren weitergeführt wird. Das stellt den Betreuer vor erhebliche Haftungsprobleme.

Schritt 5: Vollzug – was nach der Rechtskraft passiert

Nach Rechtskraft der Genehmigung läuft der Vollzug über den Notar in klar geregelten Schritten:

1. Der Notar bestätigt die Rechtskraft dem Grundbuchamt und dem Käufer.
2. Die Auflassungsvormerkung wird im Grundbuch eingetragen – sie schützt den Käufer vor zwischenzeitlichen Verfügungen.
3. Der Notar stellt die Fälligkeitsmitteilung aus; ab diesem Zeitpunkt ist der Kaufpreis fällig.
4. Der Käufer zahlt den Kaufpreis, ggf. auf ein Notaranderkonto.
5. Der Betreuer empfängt den Erlös als Vermögen des Betreuten und legt ihn an.
6. Das Grundbuch wird auf den Käufer umgeschrieben; der Eigentumsübergang ist vollzogen.

Der Erlös ist ausschließlich Vermögen des Betreuten – nicht des Betreuers. Er unterliegt weiterhin der Vermögenssorge. Ob die Art der Anlage des Erlöses ebenfalls einer gerichtlichen Genehmigung nach § 1851 BGB bedarf, hängt von der konkreten Anlageform und dem Betreuungsbeschluss ab. Auch hier gilt: Vor der Anlage klären, nicht danach.

Was in der Praxis typischerweise schiefgeht

Einige Fehler tauchen immer wieder auf und lassen sich mit Kenntnis des Ablaufs vermeiden:

Das Gutachten kommt zu spät. Ein Kaufvertrag ist unterschrieben, der Käufer wartet – und dann zeigt das Gutachten einen höheren Wert als den vereinbarten Preis. Das Gericht genehmigt nicht. Der Käufer zieht sich zurück. Konsequenz: Verfahren neu aufsetzen, Käufer neu suchen, Zeit verloren.

Der Preisabschlag ist nicht begründet. Ein Abschlag, der im Antrag unkommentiert bleibt, löst Rückfragen aus. Wer ihn von Anfang an begründet – Sanierungsbedarf dokumentiert, Leerstand erklärt, Marktdaten beigefügt –, spart Wochen an Bearbeitungszeit.

Die Bindungsfrist im Kaufvertrag ist zu kurz. Was zunächst großzügig klingt, reicht nicht, wenn das Gericht nachfordert, ein Sachverständiger hinzugezogen wird oder Beschwerde eingelegt wird. Ein realistischer Zeitpuffer ist hier keine Vorsichtsmaßnahme, sondern Voraussetzung für einen störungsfreien Abschluss.

Angehörige werden nicht einbezogen. Das Gericht gibt Angehörigen und dem Betreuten Gelegenheit zur Stellungnahme. Wer Angehörige vorab informiert und bekannte Einwände im Antrag bereits adressiert, vermeidet überraschende Verzögerungen durch Stellungnahmen im laufenden Verfahren.

Der Erlös wird ohne Abstimmung verwendet. Das Geld gehört dem Betreuten. Wer es – auch für nachvollziehbare Zwecke wie Pflegekosten – ohne Deckung durch den Betreuungsbeschluss und die entsprechenden Genehmigungen einsetzt, setzt sich persönlicher Haftung aus. Im Zweifel: erst beim Gericht anfragen, dann handeln.

Besonderheit: Vorsorgevollmacht statt gerichtlicher Betreuung

Wer als Bevollmächtigter aufgrund einer Vorsorgevollmacht handelt, ist kein Betreuer im Rechtssinne. Ob für ihn dieselbe Genehmigungspflicht gilt, hängt davon ab, was die Vollmacht regelt und ob sie formwirksam ist.

Eine Vorsorgevollmacht, die Grundstücksgeschäfte ausdrücklich einschließt und notariell beurkundet ist, ermöglicht dem Bevollmächtigten den Verkauf ohne Beteiligung des Betreuungsgerichts. Notare und Grundbuchämter verlangen für die Auflassung in der Regel eine notariell beurkundete Vollmacht; eine lediglich handschriftlich erstellte oder nur beglaubigte Vollmacht reicht für Grundbuchzwecke in der Regel nicht aus.

Ist die Vollmacht unklar formuliert, enthält sie keine ausdrückliche Ermächtigung für Grundstücksgeschäfte oder liegt nur eine Betreuungsverfügung vor – also ein Wunsch für das Gericht, aber kein eigenständiger Handlungsauftrag –, bleibt der Gerichtsweg obligatorisch. In Zweifelsfällen prüft der Notar, ob die Vollmacht ausreicht, bevor er beurkundet.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Abschnitt gibt allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich ist das BGB in der Fassung des Betreuungsrechtsreformgesetzes, in Kraft seit 1. Januar 2023. Stand: September 2026.

Ihr nächster Schritt

Ein Immobilienverkauf unter Betreuung setzt voraus, dass Gutachten, Kaufvertrag und Gerichtsantrag aufeinander abgestimmt sind – und dass ein Makler eingebunden ist, der diesen Ablauf kennt und ihn nicht durch einen falschen ersten Schritt ins Stocken bringt. immozeit begleitet solche Verkäufe von der Wertermittlung bis zum Vollzug. Der Firmensitz ist Kornwestheim; außerhalb von Baden-Württemberg arbeitet immozeit mit Partnern vor Ort. Wenn Sie klären möchten, ob und wie wir bei Ihrem konkreten Fall helfen können, nutzen Sie das Formular auf dieser Seite.