Immobilienverkauf unter Betreuung: Genehmigungsablauf

Sie tragen die rechtliche Verantwortung für eine Person, die ihre Immobilie nicht mehr selbst verkaufen kann – und Sie wissen, dass das Betreuungsgericht zustimmen muss, bevor irgendetwas wirksam wird. Dieser Artikel erklärt, was das in der Praxis bedeutet: welche Schritte in welcher Reihenfolge notwendig sind, woran der Ablauf typischerweise hängt und welcher Fehler eine Transaktion rückwirkend unwirksam machen kann.

Warum das Gericht zustimmen muss – und was auf dem Spiel steht

Nach § 1850 Nr. 1 BGB (in der Fassung seit dem 1. Januar 2023) bedarf der Betreuer für die Verfügung über ein Grundstück oder ein grundstücksgleiches Recht der Genehmigung des Betreuungsgerichts. Das gilt unabhängig davon, ob die betreute Person zustimmt, und unabhängig davon, ob der Kaufpreis dem Betreuer angemessen erscheint.

Was auf dem Spiel steht: Ein Kaufvertrag, der ohne diese Genehmigung vollzogen wird, ist schwebend unwirksam. Das bedeutet: Der Notar darf die Auflassung nicht erklären, und das Grundbuchamt trägt den Käufer nicht ein – solange die Genehmigung nicht vorliegt und Rechtskraft erlangt hat. Ein Käufer, der das nicht weiß, kann sein Geld bereits gezahlt haben, ohne Eigentümer zu werden.

Hinweis: Dieser Artikel beschreibt den Ablauf als rechtliche Orientierung und ersetzt keine anwaltliche oder notarielle Beratung im Einzelfall. Stand: Oktober 2026.

Schritt 1: Den Verkehrswert ermitteln lassen – vor jedem anderen Schritt

Das Betreuungsgericht genehmigt einen Verkauf nur dann, wenn der vereinbarte Kaufpreis dem nachvollziehbar ermittelten Verkehrswert entspricht oder ihn übersteigt. Das ist der zentrale Prüfmaßstab – er ergibt sich aus der Pflicht des Betreuers, das Vermögen der betreuten Person zu schützen (§ 1821 BGB, Pflichten bei der Vermögenssorge). Ohne ein tragfähiges Gutachten gibt es keine Genehmigung: Das Gericht muss seinen Beschluss begründen können, und dafür braucht es eine Grundlage.

Der Verkehrswert muss nach den Maßgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) ermittelt werden. Ein Maklerexposé oder eine automatisierte Onlineschätzung genügt nicht – das Gericht erwartet ein nachvollziehbares Gutachten mit Methodik, Vergleichswerten und Begründung von einem qualifizierten Sachverständigen.

Was das Gutachten leisten muss

• Klare Angabe der angewendeten Wertermittlungsmethode – Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren gemäß ImmoWertV
• Nachvollziehbare Herleitung des Ergebnisses, nicht nur eine abschließende Zahl
• Datum und Qualifikationsnachweis des Gutachters
• Aktualität: Viele Betreuungsgerichte akzeptieren kein Gutachten, das älter als sechs bis zwölf Monate ist. Einzelne Gerichte stellen engere Anforderungen – das sollte vorab direkt beim zuständigen Gericht geklärt werden.

Die Kosten des Gutachtens gehen zu Lasten des Vermögens der betreuten Person. Es ist keine Ausgabe, für die der Betreuer persönlich aufkommen muss – es sei denn, das Gericht stellt eine Pflichtverletzung fest. Das Gutachten wird sinnvollerweise beauftragt, bevor ein Kaufinteressent überhaupt bekannt ist. Ein Angebot ohne belastbaren Verkehrswert ist kein verwertbares Angebot.

Schritt 2: Kaufangebot bewerten und Kaufvertrag beurkunden

Sobald der Verkehrswert feststeht, kann der Betreuer ein Kaufangebot ernsthaft bewerten. Der Kaufpreis muss zum Verkehrswert in einem vertretbaren Verhältnis stehen. Ein deutlicher Abschlag ohne sachlichen Grund – erheblicher baulicher Instandhaltungsbedarf, dringende Liquidität für laufende Pflegekosten – ist ein Ablehnungsgrund für das Gericht.

Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet. Er steht unter der aufschiebenden Bedingung der gerichtlichen Genehmigung. Das ist in Betreuungssachen eine Standardformulierung und kein Hindernis für seriöse Käufer, die den Ablauf verstehen.

Was im Kaufvertrag stehen muss

• Die Parteistellung des Betreuers mit Aktenzeichen des Betreuungsgerichts und aktueller Bestellungsurkunde
• Der ausdrückliche Hinweis auf die Genehmigungspflicht nach § 1850 BGB
• Eine Regelung für den Fall der Versagung: Der Vertrag tritt nicht in Kraft, bereits gezahlte Beträge werden zurückgezahlt

Käufer ohne Erfahrung mit Betreuungssachen reagieren manchmal verunsichert auf die aufschiebende Bedingung. Es hilft, den Ablauf frühzeitig zu erklären: Die Bedingung ist kein Zeichen von Unsicherheit beim Verkäufer, sondern gesetzlich zwingend vorgeschrieben.

Schritt 3: Antrag auf gerichtliche Genehmigung stellen

Nach der Beurkundung stellt der Betreuer – oder der Notar in seinem Namen – beim zuständigen Betreuungsgericht den Antrag auf Genehmigung des Kaufvertrags. Zuständig ist das Amtsgericht, das die Betreuung führt. Das ist nicht notwendigerweise das Amtsgericht am Ort der Immobilie.

Was dem Antrag beiliegen muss

• Beglaubigte Abschrift des notariellen Kaufvertrags
• Das Verkehrswertgutachten im Original oder als beglaubigte Kopie
• Ein Begleitschreiben, das die Transaktion erklärt und begründet, warum der Verkauf dem Wohl der betreuten Person dient
• Angaben zum geplanten Verwendungszweck des Erlöses – Heimkosten, Schuldenablösung, Anlage des verbleibenden Vermögens

Das Gericht kann weitere Unterlagen nachfordern: Grundbuchauszug, Energieausweis, Teilungserklärung bei Wohnungseigentum, Mietverträge bei vermietetem Objekt. Es empfiehlt sich, diese Unterlagen bereits beim Antrag mitzuschicken. Jede Nachforderung verlängert das Verfahren um Wochen.

Schritt 4: Prüfung durch das Betreuungsgericht

Das Gericht prüft nicht, ob der Betreuer einen noch höheren Preis hätte erzielen können. Es prüft, ob der Kaufpreis den Verkehrswert erreicht und ob die Transaktion dem Wohl der betreuten Person dient. Das sind zwei unterschiedliche Fragen mit unterschiedlichen Konsequenzen.

Typische Prüfungsschwerpunkte in der Praxis:

• Kaufpreis zum Verkehrswert: Liegt der Preis unter dem Gutachtenwert, erwartet das Gericht eine Begründung. Liegt er darüber, genehmigt es regelmäßig ohne Rückfrage.
• Qualität des Gutachtens: Ein veraltetes oder methodisch unzureichendes Gutachten führt zu Nachfragen oder zur Aufforderung, ein aktuelleres einzuholen.
• Verwendung des Erlöses: Wenn der Erlös der Finanzierung laufender Heim- oder Pflegekosten dient, ist das ein anerkannter Grund für den Verkauf. Das Gericht kann fragen, wie der verbleibende Betrag angelegt oder verwahrt wird.
• Stellung der betreuten Person: Bei noch vorhandener Einsichtsfähigkeit kann das Gericht die betreute Person anhören oder einen Verfahrenspfleger beiziehen.

Das Verfahren dauert je nach Gericht und Vollständigkeit der Unterlagen typischerweise mehrere Wochen. Gerichte mit hoher Auslastung können länger brauchen. Eine gesetzliche Entscheidungsfrist für das Betreuungsgericht gibt es nicht. Eine vollständige, gut vorbereitete Einreichung ist die einzige Möglichkeit, das Verfahren aktiv zu beschleunigen.

Schritt 5: Genehmigungsbeschluss und Rechtskraft

Das Gericht erlässt einen Beschluss: Genehmigung oder Versagung. Die Genehmigung wird dem Betreuer und dem Notar zugestellt. Gegen den Beschluss ist die Beschwerde nach § 58 FamFG möglich. Die Beschwerdefrist beträgt einen Monat ab Zustellung.

Erst wenn der Beschluss rechtskräftig ist – also nach Ablauf der Beschwerdefrist ohne eingelegte Beschwerde oder nach abgeschlossenem Beschwerdeverfahren – kann der Notar den Vollzug einleiten. Das Grundbuchamt nimmt eine noch nicht rechtskräftige Genehmigung nicht an.

In der Praxis fordern Notare eine Rechtskraftbescheinigung des Gerichts, bevor sie die Auflassung erklären. Diese Bescheinigung muss explizit beantragt werden – das Gericht stellt sie nicht automatisch aus. Ein häufiger Zeitverzug entsteht genau hier: Der Beschluss liegt vor, aber die Bescheinigung wurde noch nicht angefordert, und niemand sieht das Problem. Stand: Oktober 2026.

Schritt 6: Vollzug – Auflassung und Grundbucheintragung

Erst jetzt erklärt der Notar die Auflassung – die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang – und stellt den Eintragungsantrag beim Grundbuchamt. Der Kaufpreis wird fällig, und das Grundbuchamt trägt den Käufer als neuen Eigentümer ein.

Der Erlös fließt auf ein vom Betreuer geführtes, getrenntes Konto für die betreute Person. Das Gericht kann bei größeren Beträgen verlangen, dass der Erlös auf einem Sperrkonto verwahrt wird, auf das nur mit Zustimmung des Gerichts zugegriffen werden kann. Das ist bei Immobilienerlösen in der Praxis häufig der Fall. Es empfiehlt sich, diesen Punkt bereits im Genehmigungsantrag anzusprechen und einen Vorschlag zur Anlage zu machen.

Was den Ablauf in der Praxis verzögert

Wer die typischen Stolperstellen kennt, kann sie gezielt vermeiden:

• Gutachten zu spät beauftragt: Das Verkehrswertgutachten wird erst nach dem ersten Kaufinteressenten in Auftrag gegeben. Folge: Wochen bis Monate Wartezeit, während der Käufer das Interesse verliert oder ein anderes Objekt kauft.
• Betreuungsurkunde nicht aktuell: Notar und Gericht brauchen eine aktuelle Bestellungsurkunde. Eine Urkunde aus dem Jahr der erstmaligen Bestellung reicht nicht immer aus, wenn seitdem Wirkungskreise geändert wurden.
• Vermögenssorge nicht im Wirkungskreis: Der Betreuer muss ausdrücklich für den Wirkungskreis Vermögenssorge bestellt sein. Ist die Betreuung auf andere Bereiche beschränkt, fehlt die Vertretungsmacht für den Immobilienverkauf. Eine nachträgliche Erweiterung beim Gericht kostet Zeit.
• Unvollständige Unterlagen beim Genehmigungsantrag: Fehlende Anlagen zwingen das Gericht zur Nachforderung und verlängern das Verfahren erheblich – oft um vier bis acht Wochen zusätzlich.
• Rechtskraftbescheinigung nicht beantragt: Der Beschluss liegt vor, aber niemand hat die Bescheinigung beim Gericht angefordert. Notar und Käufer warten – und niemand erkennt die Ursache.

Besonderheit: Wenn eine Vorsorgevollmacht vorliegt

Wenn die betroffene Person zu einem früheren Zeitpunkt eine notariell beurkundete Vorsorgevollmacht erteilt hat, die ausdrücklich die Befugnis zur Verfügung über Grundstücke enthält, braucht der Bevollmächtigte in der Regel keine gerichtliche Genehmigung. Eine allgemeine Formulierung ohne ausdrückliche Grundstücksklausel genügt nach ständiger Grundbuchamtspraxis nicht.

Auch mit einer wirksamen Vorsorgevollmacht verlangt das Grundbuchamt den Nachweis, dass die Vollmacht tatsächlich greift – also dass die vollmachtgebende Person nicht mehr selbst handeln kann. Typischerweise ist dafür ein ärztliches Attest erforderlich. Die Anforderung ist eine andere als beim Betreuungsrecht, aber sie existiert. Wer eine Vorsorgevollmacht hat und damit eine Immobilie verkaufen will, sollte klären, ob die Vollmacht den nötigen Umfang hat und ob die Belege für das Grundbuchamt bereits vorhanden sind. Stand: Oktober 2026.

Der nächste Schritt

Der Ablauf ist rechtlich klar geregelt, aber er hat sechs Phasen mit jeweils eigenen Akteuren und Wartezeiten. Was in der Praxis den Unterschied macht, ist die rechtzeitige Koordination: Wann wird der Gutachter beauftragt? Wer bereitet die Unterlagen für das Gericht vor? Wer stellt sicher, dass die Rechtskraftbescheinigung angefordert wird, bevor der Notar auf sie wartet?

Käufer ohne Erfahrung mit Betreuungssachen müssen auf die Situation vorbereitet werden – sonst verliert man sie in der Wartephase. Das ist eine kommunikative Aufgabe, die sich auf den erzielbaren Preis auswirkt.

immozeit hat seinen Sitz in Kornwestheim und ist auf Baden-Württemberg spezialisiert. Für Objekte außerhalb von Baden-Württemberg arbeitet immozeit mit Partnern vor Ort zusammen. Wenn Sie eine Immobilie im Rahmen einer rechtlichen Betreuung verkaufen müssen, nutzen Sie das Kontaktformular auf dieser Seite. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.